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金科高频拿地背后的资金腾挪术

作者:admin 来源:未知 浏览: 【 】 发布时间:2017-08-19 评论数:
        同日晚间,金科另一则部分高管拟减持股票的公告称,公司部分高管拟自公告发布之日起15个交易日后的6个月内,减持不超过各自持有公司股份的25%,合计减持股份将不超过9,226,269股,占公司总股本比例的0.17%。
 
  对于高管减持股份,金科前述品牌部相关负责人表示,是因为“金科现在跨越式大发展出了项目跟投计划,公司高管必须参与项目跟投”,高管可以将减持股票所获资金跟投项目,也可以用自有资金参与跟投,而前述减持股票则是高管的自愿行为。据悉,跟投项目多为包括楼盘开发在内的房地产业务。
 
    山城房企金科地产集团股份有限公司(000656.SZ,以下简称“金科”)似乎是要以一种“开挂”的节奏实现2017年年中定下的发展战略规划。在近日北京的土拍现场,金科以15.56亿元的价格及20%的自持比例摘得平谷区夏各庄地块,溢价率49.62%,而这是金科4天内收入囊中的第三块北京住宅用地。
 
  除了落子北京,今年以来金科拿地的身影遍及重庆、武汉、南京、无锡、石家庄、成都等数十座城市。在成都,金科日前为拿下青白江区地块,甚至不惜付出5.6亿元、260%溢价的代价。对此,金科品牌管理部相关负责人告诉《中国经营报》记者,“金科发力拿地,表明金科跨越式大发展,不仅是一句口号。”
 
  值得注意的是,高频拿地的背后,金科在资金腾挪上也屡有动作。8月4日,金科同时发布从新能源产业基金退货、部分高管拟减持股票参与跟投项目两则公告,向外界表露了提高资金使用效率,加持房地产业务的意图。此外,金科还于8月16日召开临时股东大会商讨并通过公开发行公司债券方案的议案。
 
  8月4日,北京土拍再度开启。据了解,当日共计出让位于大兴区和平谷区两宗地块,起拍总价分别为19亿和10.4亿元。这一消息引得天茂、招商、中海、旭辉、首开、保利、龙湖、金科、万科等多家房企跃跃欲试。最后,金科以总价15.56亿元+20%自持占比的代价,竞得平谷区夏各庄地块。
 
  值得注意的是,早在三天前,金科就已经开始触碰京城楼市。8月1日,该月首拍现场,一度在北京鲜有动作的金科,分别在第17轮、第20轮竞价时,以总价19.9亿元的价格,24%、28%的自持面积比例拿下平谷夏各庄镇两宗限价房地块,溢价率为50%。也就是说,短短4天光景,金科便在北京平谷夏各庄楼市掷下35.46亿元人民币。
 
  “京津冀城市群是金科的重点区域。”金科品牌管理部相关负责人坦言,公司之所以拿地如此迅猛,与既定的战略布局不无关系。
 
  在外部环境和行业竞争格局的剧烈变革下,未来房地产行业集中度加速攀升已成必然趋势、行业竞争将进一步加剧。6月,金科《2017~2020年发展战略规划》提出战略目标,即2017~2020各年度公司力争实现签约目标500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元,并力争2020年冲击2000亿元。
 
  同策咨询研究部总监张宏伟表示,事实上,如今的“天时”对于曾一度偏安成渝的金科更为重要,“在今年上半年,东部的三大经济圈内的一些核心城市基本上很少推地,而武汉、重庆、成都等中西部区域则有大量的土地推出,这对金科来讲便是一个不错的市场扩张时机。”
 
  在这种情况下,金科开始了全国的扩张。近日,金科在成都以5.6亿元、260%溢价的代价拿下青白江区地块。此外,金科在重庆、武汉、南京、无锡、石家庄、昆明、柳州、苏州等数十个城市上演了揽地模式,本报记者根据公开信息不完全统计,目前,金科拿地总金额已超180亿元。“金科发力拿地,表明金科跨越式大发展,不仅是一句口号。”上述金科受访人士称。
 
  易居研究院智库研究总监严跃进指出,对于金科来说,改革的主要目标就在于扩大企业销售规模,应该说希望走一个稳步向上的模式,这种模式中,强化拿地动作很关键,而挑战也在于,政策调整下如何把握拿地时间和寻找黑马型的城市。
 
  一路高歌猛进、攻城略地的背后,拷问的是企业的资金实力。翻阅金科2016年年报可知,当年公司营业收入为322.35亿元,归属于上市公司股东的净利润12.32亿元,经营活动产生的现金流量净额为62.44亿元。为增强企业融资能力,金科近期动作频频。
 
  8月4日,金科发布关于从新能源产业基金退伙公告称,公司与各合伙人友好协商并达成一致意见,公司从新能源产业基金退伙并按出资比例收回退伙资金。目前,金科已共计分得退回资金2.03亿元,该项资金后期会直接用于公司房地产板块业务。
 
  严跃进认为,从金科减持的角度看,有点像此前万科的事业合伙人制度,带有很强的稳定管理层资源的信号意义。“当然,部分产业调整是和产业投资收益不达预期有关,所以本质上在经营层面是有困惑的。但资金面应该预计还是不错的,尤其是地产销售板块的表现。”
 
  值得一提的是,金科表示,已于8月16日召开临时股东大会,商讨公开发行公司债券议案等相关问题。大会决议公告表示,该项议案已投票通过,届时,金科便可通过发放债券的方式进一步加强融资。
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